Что же такое проект планировки территории и проект межевания территории: давайте разберемся раз и навсегда. Проект межевания территории — образец Формирование проекта межевания
Данный проект межевания территории разработан на основании постановления Администрации Белокалитвинского района №1257 от 21 сентября 2017 года, с целью перераспределения земель и определения параметров образуемых земельных участков.
Проект планировки и межевания является долгосрочной программой развития и основой для разработки градорегулирующих документов.
Проект межевания разработан в соответствии с требованиями ст.43 Градостроительного кодекса РФ.
В процессе разработки проекта использовались следующие материалы и нормативно-правовые документы:
- Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. №190-ФЗ;
- Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ;
- СНиП 11-04-2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и
утверждения градостроительной документации»;
- РДС 30-201-98 «Инструкция о порядке проектирования и установления красных
линий в городах и других поселениях Российской Федерации»;
- СП 34.13330.2012 «Автомобильные дороги»;
- СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и
сельских поселений»;
- Нормативы градостроительного проектирования Ростовской области
- Генеральный план муниципального образования "Синегорское сельское
поселение";
- Правила землепользования и застройки Синегорского поселения;
- Приказ от 1 сентября 2014 года N 540 Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков (с изменениями на 30 сентября 2015 года)
Проект межевания выполнен на топографической основе М1:500 выданной отделом архитектуры и градостроительства при Администрации Белокалитвинского района.
Система координат, в соответствии с приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 28.03.2002 г. № П/256, принята МСК61.
– работы по определению его точных границ. Без плана, составленного в результате замеров и расчетов кадастровыми инженерами продать, поменять, разделить на доли участок не получится, также как и начать на нем строительство.
Хотя проект – документ необязательный в повседневной жизни , при операциях с участком придется потратиться на его изготовление.
Термин «межевание» не встречается ни в Земельном, ни в Гражданском кодексе РФ. Но Закон «О землеустройстве» дает следующее понятие: – определение границ участков земли путем установления знаков и определения соответствующих координат.
Данные работы осуществляется на участках, как имеющих застройки, так и пустых.
Проект необходим для продажи участка земли отдельно или вместе с постройкой, унаследования и прочих юридических действий.
Необходим этот документ и для начала строительства на участке . Именно он служит основанием для определения места застройки, площади, установки ограждения.
Проект межевания – свод документации, в котором содержится информация о том, в каких границах должна находиться , какой отступ возможен при строительстве.
Самостоятельно составить этот план проблематично, поскольку территория бывает неравномерной конфигурации, с элементами общего пользования, различного вида собственности.
Если документ создается на начальном этапе, также указывается назначение территории и постройки: функциональное, ландшафтное, строительное.
Для чего требуется разработка проекта?
Межевание земли – сложная и трудоемкая процедура, но в ряде случаев она необходима собственнику земли:
В статье 43 Градостроительного кодекса РФ указывается также на необходимость подготовки проекта планировки и межевания территории в следующих ситуациях:
Иными словами, частному лицу или организации нужен этот документ для продажи, покупки, раздела участка или проведения на его территории строительства.
В остальном же, иметь проект закрепления границ собственнику необязательно – он спокойно может пользоваться землей без ограничений и каких-либо санкций.
Состав проекта межевания
Состав документа прописан в 43 статье Градостроительного кодекса РФ.
Традиционно он состоит из двух частей:
- аналитической;
- графической.
В аналитической части находится описание земельного участка: его границ, характеристика территории, расчеты, обоснование межевания.
Графическая часть проекта содержит в своем составе чертеж надела с указанием красных линий и границ участка, расположения зданий на нем, если таковые имеются.
В целом в составе проекта межевания территории отражается следующая информация:
- подробная характеристика участка;
- чертежи, на которых указаны межевые знаки, номера и наименования соседних участков;
- смета затрат, в которую входят расходы на оформление, подготовку документов, проведение работ по межеванию, оплата труда геодезиста.
Обязательно в составе графической части присутствуют:
- красные линии – границы участка, обозначенные в проекте планировки;
- допустимое отступление от красных линий – те пределы, за которые нельзя выносить сооружения, здания;
- границы застроенной части земли;
- границы строящихся зданий, сооружений;
- границы участков, на которых планируется сооружение объектов федерального, муниципального или местного значения;
- границы территорий, на которые распространяется особый порядок использования;
- границы территории, признанной культурным наследием.
Порядок выполнения работ по межеванию
Очень кропотлив и сложен. Произвести его в точности с нормами, установленными Градостроительным кодексом РФ, может только специалист, имеющий соответствующую квалификацию.
Итогом работы должна стать регистрация проекта в государственных органах (постановка на кадастровый учет), которые не принимают неверные расчеты и чертежи.
Для создания проекта можно обратиться в специализированную фирму, которая и выполнит такие действия:
Сроки и стоимость работ
С организацией, которая готовит составление проект межевания территории, заключается договор . В нем обязательно указывается стоимость выполнения работ.
Зависит она как от места расположения земельного участка, так и от его общей площади.
В крупных городах стоимость геодезических работ на порядок выше. Кроме того, срочность выполнения работ также увеличивает цену.
В среднем цена на услуги такова:
- от 2 до 8 тыс. рублей от 0,04 Га до 0,155 Га , при выполнении работ в течение месяца;
- от 8 до 12 тыс. рублей за межевание участка площадью от 0,1 Га до 0,15 Га , при срочном выполнении проекта в течение 16 дней.
В общем, кадастровые инженеры (вернее, организации, в которых они работают) устанавливают сроки составления плана от 10 рабочих дней .
Если учесть 30 дней, которые отводятся на уведомление соседей, получаем 1,5–2 месяца от обращения в фирму до утверждения плана Росреестром.
Лимитов в плане стоимости не существует, лишь некоторые регионы РФ на местном уровне пытаются ограничить стоимость работ, установив предельно допустимый размер.
Например, местные органы власти Владимирской области вплоть до 2015 года искусственно сдерживали предельную цену межевания на уровне 4 тыс. рублей за один участок .
Видео: Межевание земельного участка
В видеосюжете рассказывается для чего может понадобиться проведения межевания земельного участка, с какими проблемами может столкнуться при отсутствии плана межевания территории земли. Даются советы, как обезопасить себя от притязаний соседей на землю.
Проект планировки территории и проект планировки межевания – это два тесно взаимосвязанных документа, которые позволяют собственнику реализовать свои идеи в плане строительства, а так же некоторых видов манипуляций с землей.
Определение понятий ППТ и ПМТ
ПМТ – проект межевания территории – это особая документация, относящаяся к разряду градостроительной, которая создается с учетом определенных видов деятельности, требующих межевания внутри участка, другими словами, если общий участок должен быть разделен на более мелкие, возникает потребность оформлять этот проект.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Он не определяется в кадастровых записях и отличается от межевания с целью выдела. Сведения из ПМТ находятся в общем доступе на сайтах архитектурных управлений муниципалитетов (геодезический отдел).
ППТ – проект планировки территории – тоже является градостроительным документом и тесно связан с проектом межевания, но его содержание более подробно отражает характеристики объектов, существующих на территории, и их параметры, а так же зоны расположения планируемых строительных объектов.
Зачем нужны ППТ и ПМТ?
Эти проекты используются при:
- Подготовке к строительным работам;
ВАЖНО. Данные документы могут использовать не только на пустующих землях, но и на участках со сформированной инфраструктурой.
Эти два документа настолько взаимно обусловлены, что при создании одного из них вытекает необходимость в создании другого.
Применение ПМТ и ППТ
Так как эти документы основаны на , то применяются для земель, находящихся в долевой собственности, например:
- для земель сельскохозяйственного назначения, так как общая территория, поставленная на один кадастровый учет под одним номер, допускает разделение на основании ПМТ и ППТ;
- для получения разрешения на строительство линейного объекта;
- для оформление права собственности на долю участка в придомовой территории многоквартирного дома;
- для земель предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.
Состав проекта межевания земельных участков
ПМТ начинается с титульного листа с информацией об исполнителе работ и данные о ее структуре и содержании. Состоит их текстовой части и чертежей, а также из материалов обоснования этого проекта.
Текстовая часть
- Сведения о площади образуемых з/у, а также возможные способы их образования;
- Сведения о площади земель, относящихся к имуществу общего пользования, в том числе для резервирования и (или) изъятия для муниципальных или государственных нужд;
- Вид разрешения на использование образуемых з/у в соответствии с проектом планировки территории.
Чертежи
- Границы существующих объектов или только планируемых (если проект межевания осуществляется в составе ППТ);
- Красные линии, утвержденные в ППТ. Предназначены для обозначения существующих или планируемых объектов строительства;
- Линии отступа от красных линий для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
- Зоны влияния публичных сервитутов.
Материалы обоснования содержат границы
- Зон с особыми условиями пользования;
- Охраняемых природных земель;
- Объектов культурного наследия;
- Существующих земельных участков;
- Объектов капитального строительства.
Требования к подготовке
Сами требования закреплены законодательно, статьях Градостроительного Кодекса РФ. В целом можно выделить следующие важные пункты оформления проекта межевания территории:
Пошаговые инструкции подготовки ПМТ и ППТ:
Существует два варианта подготовки этих проектов: обращение в администрацию или в коммерческую кампанию. В целом алгоритм этапов будет одинаков для ППТ и ПМТ, так как эти документы тесно взаимосвязан между собой.
Обращение в администрацию возможно в том случае, если такие услуги местный муниципалитет может предложить.
- Подается заявка на имя уполномоченного лица.
- Прилагаются такие документы, как:
- свидетельство на право собственности;
- эскиз генерального плана земли (плюс схема коммуникаций);
- кадастровая выписка на участок;
- выписка о наличии/отсутствии капитальных строений;
- топографический план (с коммуникациями).
- На их основании начинается подготовка проекта, где обращается внимание на:
- структуру почвы;
- архитектуру;
- экологичность работ;
- техническое обеспечение;
- результаты застройки.
- Если решение положительно, то составляется техническое задание и проводят кадастровые манипуляции.
- Разрабатывают ППТ И ПМТ.
- Согласуют ПМТ с электросетями и водоканалом на публичных слушаниях.
Все делается бесплатно. Срок выполнения – в течение двух месяцев.
Обращение в специальную компанию нужно тогда, когда администрация отказала в заявке на получение проектов. Тогда заключается договор с архитектурной компанией. При этом список документов идентичен, только можно исключить эскиз из Генплана застройки. Все остальные действиях схожи с административными.
Срок может составить один месяц, стоимость зависит от объема работ и договора.
Образцы для ознакомления
Здесь представлен один из листов проекта:
Тут можно рассмотреть титульный лист проекта межевания территории:
Так выглядит проект планировки территории:
Так выглядит чертеж проекта межевания:
Данные проекты получить не легко, но необходимо.Это позволяет реализовать перспективы владельца участка на дальнейшее свободное пользование землей и на крупные застройки.
Чтобы обозначить все внешние границы, а также нанести границы особых зон, создаются так называемые проекты планировки и межевания территории. Это технические документы, содержащие чертежи различных участков и описание к ним. О том, из каких этапов складывается процедура разработки и согласования таких документов – в этой статье.
Законодательное описание, состав содержания документов приводится в Градостроительном кодексе РФ:
- статья 42 – проект планировки;
- статья 43 – проект межевания.
С технической точки зрения такие документы представляют собой детализацию Генерального плана по развитию города или других населенных пунктов, хотя формально (с юридической точки зрения) они не связаны друг с другом. Сравнение этих типов документации представлено в таблице.
сравниваемый признак | Проект планировки территории | Генеральный план |
какие объекты описываются | только отдельный элемент населенного пункта (он относится к так называемой планировочной структуре) – это могут быть отдельные районы, кварталы и т.п. | населенный пункт в целом (представляется план по развитию территории конкретного города) |
какие чертежи входят в состав документа | детальный чертеж, полностью отражающий схему местности |
|
что входит в описательную (текстовую) часть документа |
|
|
Таким образом, рассмотренные документы относятся к проектной документации, а их основная цель – отражение существующих границ всего населенного пункта и его отдельных зон (внешних и внутренних). При этом учету подвергаются границы всех земельных участков – уже застроенных, а также с планирующейся застройкой (в этом случае дополнительно указываются предполагаемые сроки и стадии освоения территории).
Например, на карте города, как правило, намечается несколько таких планировочных зон. Каждая из этих зон имеет свои названия, которые обычно даются по наименованию районов, берегов рек (например, Правый берег Иртыша).
По каждому проекту составляется одно Постановления Администрации за подписью главы населенного пункта (в случае с областным центром – мэра), как показано на рисунке ниже. В документе содержится:
- содержание вносимых изменений (при дальнейшем освоении территории, образовании новых участков путем разделения или объединения уже существующих);
- площади каждой зоны – жилой застройки, дорожных зон, улиц, зон озеленения;
- указания различным Департаментам местной Администрации с описанием дальнейших действий в связи с вносимыми изменениями.
В приложениях к такому Постановлению содержится подробное описание основных показателей территории (технических и экономических):
- площади каждой зоны (жилая, улицы, дороги и т.п.);
- детализация данных по каждой зоне (площади жилых домов разной высоты — 1-2 этажа, 3-5 этажей, 6-18, от 18);
- плотность застройки;
- численность и плотность населения;
- данные по объектам, относящимся к образовательной сфере (места, посещения в смену, минимальные площади);
- данные по объектам здравоохранения;
- данные по объектам физкультурно-оздоровительных центров с приведением их площадей.
Для каждого из этих параметров указывается 2 значения – существующее в настоящий момент и планируемое.
Вторая часть приложения – собственно планировка территории, отраженная на схеме с условными обозначениями.
Состав проекта планировки
Любой проект, описывающий тот или иной элемент структуры планировки города или другого населенного пункта, состоит из технической (чертежи) и описательной (аналитические материалы) частей. Требования к содержанию четко регулируются законодательством, поэтому вне зависимости от назначения, расположения и других особенностей территории следует исходить из следующих разделов проекта планировки:
- Основная часть – это собственно чертеж (схема) участка. На ней наносятся:
- все границы застроенных, освоенных областей, а также зон, на которых предполагается строительство жилых и/или производственных объектов;
- так называемые красные линии, которые выделяют границы земли с линейными объектами.
- Аналитическая часть – подробное положение, содержащее материалы о предполагаемом развитии территории, а также о технических характеристиках развития и их изменении во времени:
- жилые здания;
- производственные помещения;
- объекты любой инфраструктуры, обслуживающей район (дороги, инженерные сети, больницы, школы и т.п.);
- очередность введения объектов, которые предполагается возводить на данной территории.
- Наконец, отдельно выделяется раздел с материалами, обосновывающими особенности именно такого проекта:
- результаты и интерпретация результатов исследований инженеров;
- обоснование границы каждой зоны, а также возможного изменения этой границы, предусмотренного в плане развития;
- схема с расположением каждого капитального объекта;
- проходы ко всем водоемам (искусственным и естественным), предназначенным для свободного доступа;
- полный список планируемых мероприятий, связанных с охраной природы, мер гражданской обороны, экологической защиты территории (в особенности для тех населенных пунктов, которые располагаются рядом с атомными электростанциями);
- так называемая вертикальная планировка участка, а также другие материалы, учитывающие индивидуальные особенности земельного участка.
Пример реального проекта приведен на рисунке.
Состав проекта межевания
- Основная часть с чертежами, схемами установления границ, межевания земли. На чертежах и схемах территории должны обязательно учитываться:
- красные линии и величина отступа от них для установления зоны, где разрешается возведение капитальных строений;
- границы и описание публичного сервитута – например, для прохода к водоему общего пользования, для проведения специальных работ на земле (дренирование) и т.п.
- Аналитическая часть содержит:
- площади и способы возникновения земельных участков, которые образуются в результате процедуры межевания;
- виды использования территории в соответствии с утвержденным классификатором (например, для выращивания сельскохозяйственных культур, для строительства высотных домов, индивидуальных домов и т.п.).
Сроки создания и согласования
Любая проектная документация, связанная с изысканиями для организации планировки территории, ее межевания проходит обязательное согласование проекта с органами местной Администрации (департаменты по градостроительству). Сроки в каждом случае могут быть разными, в том числе и значительно увеличиваться в силу специфики территории или разногласий между заинтересованными сторонами, судебными разбирательствами и т.п. В случае стандартного проведения процедуры ориентировочный срок составляет порядка 3-4 месяцев .
При этом все этапы можно условно разделить на 3:
- Распоряжение соответствующего органа власти, в котором дается указание на начало работы над проектом планировки.
- Собственно разработка. Она осуществляется только лицензированными компаниями. Ориентировочная стоимость услуги от 400 тысяч до 1 млн рублей .
- Согласование с местной Администрацией готового проекта, внесение корректив и окончательное утверждение документации, после чего проект вступает в силу и получает юридическое значение.
Этапы и ориентировочные сроки приведены в таблице
Подробное рассмотрение этапов разработки
На практике разработка представляет собой сложную техническую процедуру, в ходе которой проводятся соответствующие изыскательные работы. Отличительная особенность стадий этого процесса состоит в том, что основное внимание уделяется собственно разработке проекта. В то время как этап согласования – это соблюдение исключительно юридических требований к документам, коррекция отдельных параметров в соответствии с требованиями органов местной власти. Далее подробно рассматривается каждый этап.
Получение распоряжения КГА
Чтобы начать работу над составлением чертежей и аналитических материалов, следует получить разрешение от Комитета по градостроительству и архитектуре. Документ выполняет 2 функции:
- Дает разрешение на проведение застройки на обозначенном участке.
- Дает техническое задание по разработке проекта этой территории с учетом особенностей ее планировки.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Срок действия такого документа составляет 1 год с момента его подписания. Однако если срок истек, нет необходимости подавать повторную заявку – достаточно обратиться в Комитет для пролонгации.
Обращение в Администрацию и проведение общественных слушаний
После получения распоряжения КГА следует обратиться в местные органы власти, куда подается другое заявление. В ответ на заявление непосредственно глава Администрации издает постановление и назначает уполномоченное лицо, курирующее данный проект. Наряду с этим этот же сотрудник организовывает обязательные общественные слушания, на которые подготавливаются презентационные материалы для дальнейшего согласования.
В публичных слушаниях принимают участие:
- собственники участков территории, предполагающейся для застройки;
- представители экспертного сообщества;
- лица, чьи интересы непосредственно могут быть затронуты в связи с принимаемым решением;
- представители органа местной Администрации.
После принятого положительного решения, получения соответствующих отзывов всех заинтересованных сторон составляется протокол, который публикуется в открытых источниках (сайт, официальная газета региона). Срок действия этого решения составляет 11 месяцев, т.е. именно в течение этого срока проект планировки территории должен быть составлен и согласован в конечном варианте.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. По установленным правилам основным источником финансирования изысканий должен стать муниципальный или региональный бюджет. Тем не менее, гражданское законодательство не исключает привлечения средств из других источников. На практике финансирование чаще всего осуществляется за счет заинтересованных сторон (инвестора, застройщиков).
Подготовка к созданию
После получения разрешения на разработку технической документации компания приступает собственно к созданию проекта. На подготовительном этапе проводится детальный анализ сведений юридического и геодезического характера:
- Изучение картографических материалов, результатов топографических съемок для определения физических особенностей территории (рельеф, отсутствие/наличие поверхностных водоемов, природные зоны).
- Получение исчерпывающих сведений о юридическом статусе участка, а также его отдельных зон. Такие данные содержатся в ЕГРН: собственники участка, наличие/отсутствие обременения, история изменения собственников участка и его отдельных территорий.
- Анализ кадастровой документации на землю – прежде всего, интересует кадастровая стоимость и соответствующее заключение государственных оценщиков.
- Анализ специфических данных, которые запрашивают из реестра по лесам и реестра по поверхностным водоемам.
- Получение справки, которая подтверждает отсутствие в недрах рассматриваемой земли полезных ископаемых. Такой документ имеет большое значение, поскольку в противном случае компания, намеренная использовать недра, может оспорить разработку и утверждение проекта.
Подготовка документов, подтверждающих выбор участка
Основная задача проводимых изысканий сводится к обоснованию выбора земельного участка под заранее намеченные цели (строительство капитальных объектов, особенности их размещения). Для этого необходимо представить следующие документы:
- экспликация земли и отдельных зон;
- результаты вычисления площадей каждой зоны и всего участка в целом;
- обоснование предварительных расчетов;
- документы, подтверждающие информирования граждан, проживающих на этой территории и всех заинтересованных сторон (владельцев участков, пользователей на основе договора долгосрочной аренды, арендодателей);
- положительные заключения от всех уполномоченных органов надзора;
- согласовательная документация, отражающие согласие представителей организаций, чьи интересы могут быть непосредственно затронуты в ходе освоения территории (крупные предприятия с располагающимися подземными и надземными сетями);